中关村成为中国最早回调的商圈在当前中国办公楼市场租金普跌的大背景下，中关村商圈凭借大厂扩租的有力支撑，展现出率先企稳的潜力，有望成为全国范围内租金最早实现回调的区域。尽管本季度中关村商圈空置率环比上升2.6个百分点至19.1%，租金同比下降7.6%至245.3元/㎡/月，但头部企业的扩租行为有效增强了市场需求韧性，为中长期租金回升奠定基础。这种结构性需求支撑，使得中关村在整体下行趋势中呈现出独特的市场韧性。预计该市场平均租金最晚在第三季度之前将有明显回调。

　　相较之下，除中关村商圈，以亚奥、望京、亮马河区域为代表的北部商圈，面临更为严峻的市场形势。该东北部区域甲级写字楼综合空置率达到22.4%，租金水平为221.9元/㎡/月。高企的空置率将导致对客户竞争的持续白热化，各项目为争夺有限客户资源，在租金折扣、租赁条款及配套服务等方面展开激烈博弈，价格竞争与服务升级并行，进一步加剧了该区域市场的内卷化趋势。

　　2025年新供应的减弱会使市场上新增的办公空间减少。从供需关系角度看，这有助于缓解供应过剩的局面，促使空置率回调。然而，由于整体市场需求仍然疲软，新供应的减少不足以改变整体市场租金的下行趋势。企业对办公空间的租赁需求增长缓慢，甚至部分企业还在缩租或退租，市场上依然存在大量空置空间。为了吸引租户，降低租金则是市场供需情况反射的结果，同时也是资产泡沫被打破后不得不接受的现状。

　　2025年第一季度，北京甲、乙级写字楼市场处于零新增供应状态，无新项目交付入市。从市场需求端观察，甲级写字楼市场在该季度实现?4,3121 平方米的净吸纳量，然而与去年同期数据相比，呈现出一定程度的下滑态势。据市场预判，2025 年全年甲级写字楼市场的新增供应将集中于下半年集中释放，届时市场供需格局或将迎来新的变化与挑战。

　　从行业成交面积的维度深入剖析，在 2025 年第一季度的北京写字楼市场中，软件开发、互联网运营等 TMT 行业的成交表现极为亮眼，以 36% 的占比独占鳌头。金融行业紧随其后，占比达 18%，证券、银行等金融机构为提升服务效率与品牌形象，积极布局优质写字楼，维持着稳定的办公空间需求。专业服务领域，律所、企业咨询服务公司等占比 10%，其对核心商圈写字楼的青睐，源于便捷的商务交流与品牌展示需求。与 2024 年同期数据相比，科技 TMT 行业成交占比呈现明显提升态势，这不仅反映出该行业蓬勃发展的势头，更显示其市场活跃度正进一步增强，持续引领写字楼租赁市场的新趋势。

　　甲级写字楼空置率位居前三的商圈依次为望京（23.8%）、丽泽（23.7%）和亮马河（23%）。其中，丽泽、中关村、CBD、亚奥、金融街商圈的空置率环比均有所攀升。望京、东二环、长安街、亮马河商圈空置率均有一定幅度的下降。整体而言，主要商圈的空置率仍处于高位，丽泽、亚奥、望京及亮马河商圈的空置率均超过 20%。

　　2025年第一季度，北京甲级写字楼租金受市场供需失衡和业主 “以价换量” 策略影响，持续下行，平均净有效租金降至 247.3 元 / 平方米 / 月。市场供大于求，大量写字楼交付，企业扩张放缓，空置率高。业主为抢客源，大幅降租金、延长免租期、提供定制装修和优质商业配套，以牺牲短期收益推动去化。

　　核心商圈租金表现分化。中关村科技企业受宏观经济和行业调整影响，扩张减速甚至缩编，加上新写字楼不断入市，竞争加剧，租金环比降幅达 7.6%。亮马河商圈以高端商务为主，虽租户对租金不敏感，但整体市场环境使企业租赁意愿降低，租金环比下降 6.0%。

　　乙级写字楼平均租金本季度为 169.6 元 / 平方米 / 月，环比降 2.5%，降幅小于甲级。因其租金低，吸引价格敏感型企业，且业主调整租金更谨慎，靠灵活条款和增值服务提升竞争力。不过，随着市场竞争加剧，也面临下行压力。

　　经过连续七个季度的租金下行，开发商将进一步加大租金灵活度。中关村在大厂吸纳加持下，美嘉体育平台预计最晚在第三季度租金回调，而其他商圈因缺乏绝对吸纳主力，租金回调需更长时间。整体来看，在企业降本增效需求下，租金将继续下行，预计继续下探 5% 以推动去化。

　　2025年净吸纳量预计将因退租和减租减少而明显增加，吸纳主力依旧依赖科技大厂。科技大厂的持续扩张将推动中关村空置去化保持热度，高空置率项目也将通过租金灵活调整促进净吸纳。

　　2025年，写字楼市场新供应显着减弱，主要新增项目集中在金融街的中海金融中心，以及东升科技园三期的海开园。然而，多数核心商圈的空置率预计仍将高企不下。以亚奥、望京等区域为例，由于缺乏能够有效推动去化的主力项目，或将在较长时期内深陷高空置困境。值得一提的是，丽泽商圈近期入住率稳步攀升，有望分流部分需求，从而缓解金融街的市场压力 。

　　第一太平戴维斯：第一季度广州甲级写字楼市场总存量升至734.3万m